" Nuestro estudio muestra que la regulación catalana disminuyó el precio de los alquileres sin reducir el tamaño del mercado de alquiler"
Por Jordi Jofre-Monseny, Rodrigo Martinez-Mazza y Mariona Segú. Nada es Gratis blog. El pasado 27 de abril, el Congreso de los Diputados aprobó la primera Ley de Vivienda de España. Si bien el documento ahora seguirá su curso en el Senado (y posiblemente sufra algunos cambios menores), en la ley se establecen las bases para la implementación de un control en el precio del alquiler. La regulación española se inspira fuertemente en la ya invalidada ley catalana. Con la nueva ley, las CCAA que lo deseen podrán declarar algunas zonas como “tensionadas”, sobre las cuales se aplicará el control del precio del alquiler.
En este blog, ya hemos hablado de la literatura académica sobre los efectos de este tipo de regulación (ver aquí, aquí, y aquí). Hoy nos centramos en el impacto que tuvo la regulación catalana y en las lecciones que podemos extraer de esa política. Como ocurre a menudo, parece que la eficacia de la regulación del precio del alquiler, así como sus efectos indeseados, dependen del diseño de la regulación.
Desde el punto de vista empírico, hay dos preguntas que cabe formularse. Primera, dados los problemas que pueden surgir a la hora de aplicar las políticas de control de alquileres ¿son realmente eficaces para reducir el incremento de los precios de alquileres? Segunda, ¿qué efectos tienen estas políticas en la oferta de viviendas en alquiler? En un documento de trabajo que hemos actualizado recientemente (ver Jofre-Monseny, Martínez-Mazza y Segú, 2022), investigamos el efecto del control de alquileres, estudiando la regulación que se aplicó en Catalunya en otoño de 2020. Este trabajo, que explota los mico-datos de contratos de alquiler, actualiza una versión previa que resumimos en este mismo blog (ver aquí) y que usaba datos agregados a nivel municipal.
Evidencia de los efectos de la regulación catalana de alquileres
En septiembre de 2020, el Gobierno catalán implementó un sistema de control de alquileres que se aplicó solo en algunos municipios. En concreto, la regulación se aplicó a municipios de más de 20.000 habitantes con un mercado de alquiler tenso. En dichos municipios, el precio de alquiler no podía superar un índice de referencia, determinado tanto por las características del inmueble como por la zona done éste se encuentra, ni tampoco el precio del alquiler anterior de aquella misma vivienda. La política cubría prácticamente todo el mercado de alquiler, y los topes nominales era más altos para las viviendas construidas en los últimos cinco años. Los anuncios y los contratos de alquiler tenían que incluir el tope de alquiler aplicable y se establecían multas para garantizar la aplicación del sistema. Esta política finalizó en marzo de 2022, cuando fue declarada inconstitucional.
Para estudiar el impacto de esta regulación, utilizamos los microdatos que nos ha proporcionado generosamente el Institut Català del Sòl (INCASOL) y la Agència d’Habitatge de Catalunya. Estos datos cubren el universo de contratos de alquiler suscritos y concluidos en Cataluña entre 2016 y 2022.
Para identificar los efectos causales de la regulación de control de los alquileres, explotamos el hecho de que solo un subgrupo de municipios está sujeto al control de alquileres y aplicamos regresiones de diferencias-en-diferencias y event-studies. En concreto, comparamos los municipios regulados con un grupo de municipios no regulados que también tenían un mercado de alquiler tenso, pero que no cumplían el criterio de población. Ello nos permite comparar dos grupos de municipios que experimentaban una evolución similar en el mercado de alquiler antes del otoño del 2020. Analizamos los cambios registrados en el precio medio del alquiler, en el número de contratos firmados y concluidos y en el stock de pisos alquilados.
En la figura 1, se muestra el alquiler medio y el número total de contratos por 1.000 habitantes por grupo de tratamiento. La figura 1a muestra que los alquileres cayeron considerablemente en el grupo regulado en el cuarto trimestre de 2020, cuando se adoptó el sistema de control de alquileres. Con anterioridad a dicha fecha, ambos grupos de municipios registraban una evolución similar del precio de alquiler. La figura 1b muestra que, si bien los municipios regulados presentan un número ligeramente más alto de contratos de alquiler, esta diferencia es muy constante a lo largo del tiempo. Visualmente, no parece que el control de alquileres haya aumentado o reducido la diferencia en el número de contratos de alquiler entre los municipios regulados y no regulados.
Lecciones para la Ley de Vivienda
La ley catalana de control de alquileres tenía muchos paralelismos con la alemana. Una diferencia entre ambas es que la catalana establecía un sistema sancionador. Otro elemento que favorecía el cumplimiento en la ley catalana fue la obligación de depositar la fianza en el INCASOL, lo que añade transparencia y formalismo al proceso contractual. En el caso alemán, el cumplimiento fue laxo y un año después de la regulación, el efecto de reducción del precio de alquiler ya había desaparecido (Breidenbach et al., 2021). La Ley de Vivienda, sin embargo, no plantea directamente un régimen sancionador, entendiendo que este será competencia de las comunidades autónomas. Esto abre un interrogante sobre los caminos que tomarán los diferentes gobiernos subcentrales para favorecer el cumplimiento de la normativa.
En la Ley de Vivienda, el hecho de que el índice de referencia sólo se aplique a grandes tenedores puede estimular la aparición de prácticas para evitar la calificación de gran tenedor. En concreto, la Ley puede estimular la partición de entes jurídicas con el objetivo de evitar el índice de referencia, disminuyendo así la efectividad de la norma.
Otro margen que hay que considerar son los alquileres de temporada. Este es un tipo de contrato que no se verá afectado por la regulación. Si los propietarios desplazan sus pisos del mercado residencial de largo plazo al de temporada, no solo la regulación será inefectiva, sino que también reducirá la oferta de pisos en el mercado residencial. Si bien esta parece ser una de las vías de escape más accesibles para los pisos regulados, queda por ver hasta qué punto se convertirá en un comportamiento extendido.
En conclusión, nuestro estudio muestra que la regulación catalana disminuyó el precio de los alquileres sin reducir el tamaño del mercado de alquiler. La literatura académica nos enseña que es importante que estas regulaciones cuenten con medidas que permitan garantizar su cumplimiento y que impidan un traslado de viviendas del mercado controlado a segmentos de mercado no controlados.
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