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martes, 7 de febrero de 2023

El misterio de los alquileres récord en las grandes urbes

Contrasta con la caída del precio de compra a medida que suben los tipos

Revista de prensa. Cinco Días.  Vuelven las grandes ciudades. Tras un éxodo pandémico en el que los trabajadores huyeron en busca de espacios para trabajar desde casa en las afueras, y los estudiantes internacionales pospusieron sus cursos, los inquilinos vuelven a luchar por afianzarse en las grandes ciudades. Los alquileres se han disparado. En Nueva York, llegaron en el primer semestre de 2022 al nivel más alto registrado, con un aumento de más del 8%, según Savills. Las rentas en Singapur y Londres crecieron en un nivel similar, mientras que las mensualidades en Sídney y Dubái subieron en torno al 5%.

Este aumento contrasta con la presión que sufren los valores de los inmuebles a medida que los bancos centrales suben los tipos, lo que eleva los costes de las hipotecas. Las nuevas consultas de compradores de vivienda en Reino Unido cayeron en octubre a su nivel más bajo desde la crisis de 2008. En EE UU, el coste de las hipotecas a tipo fijo a 30 años está por encima del 6%, casi el doble que en 2022, año en que la compra de viviendas cayó un 18%.

La falta de voluntad o la incapacidad para comprar una casa puede estar convirtiendo a los buscadores de vivienda en inquilinos, impulsando la demanda de alquileres. Otro factor es el regreso de los alumnos internacionales y de los viajeros de negocios de larga estancia. Los hábitos también están cambiando. Antes del Covid, los urbanitas que trabajaban a jornada completa se conformaban con alquilar espacios pequeños. Pero en ciudades como Londres, donde el trabajo híbrido es ahora la norma, el espacio para una oficina en casa encabeza la lista de deseos de muchos jóvenes profesionales a la hora de buscar piso, según Savills.

Es poco probable que este misterio se mantenga mucho más tiempo. Moody’s prevé que los alquileres en Nueva York y San Francisco suban poco más del 2% anual en 2023, frente al 11% y el 7%, respectivamente, de 2022.

Coincidirá con la caída del valor de la vivienda. En EE UU, se espera que la mediana de los precios se mantenga casi plana en 2023 respecto a 2022, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Mientras, AvalonBay Communities y Equity Residential, dos fondos de inversión inmobiliaria con exposición al alquiler en Nueva York y California, han visto caer sus acciones casi un 30% en el último año. La gravedad parece que también va a alcanzar a los alquileres.

miércoles, 12 de octubre de 2022

Juan Luis MANFREDI: Directivos públicos para ciudades globales

"La misión de la dirección pública consiste en diseñar, planear, ejecutar y evaluar las demandas sociales de cambio que están en la agenda"

Por JUAN LUIS MANFREDI. DIARIO CINCO DÍAS.-  Las ciudades van a ser, si no lo son ya, la unidad de análisis preferente de la economía, las ciencias políticas, la salud pública, la demografía, las relaciones internacionales y las infraestructuras, entre otras áreas de actividad pública. La tendencia mundial apunta cinco tesis de gobernanza que explican cómo ha cambiado el planeta desde 1996.

 En primer lugar, la urbanización es un proceso imparable: el 60% de la población ya vive en núcleos urbanos y el 25%, en megaciudades o corredores urbanos que aglomeran una cadena de núcleos, como el eje Manchester-Milán, el Gran Estambul o el Delta del Río Perlas en China. La segunda tesis de gobernanza es la transformación del poder y el crecimiento del peso de las ciudades. Éstas agregan riqueza, innovación e infraestructuras en el capitalismo creativoLa economía de la innovación se organiza en hubsy clusters que conectan ciudades, producción económica y mercados financieros antes que territorios nacionales. Londres no es Reino Unido igual que Nueva York no es Estados Unidos. El tercer eje es la transformación económica. En el ámbito público, la deuda y la crisis fiscal es una constante desde los años 70. Asimismo, las nuevas geografías digitales han creado un universo conectado a través de los bytes y los dispositivos. La digitalización afecta a las cadenas de suministros, que se soportan sobre infraestructuras conectadas a través del comercio global. En el ámbito de los servicios, la irrupción de nuevos operadores ha afectado al turismo, el transporte de viajeros, el sector retailero el consumo de ocio. La cuarta dimensión es el cambio climático, que cambia las reglas del juego. La influencia humana en el planeta tiene características irreversibles, que afectan al ecosistema. Es un debate enorme que empieza en las ciencias duras y acaba en el diseño (Madrid Design Festival), las ciencias sociales (Arias Maldonado, 2018) o la ficción (novelas de J.G. Ballard o Cormick). 

La influencia humana en el clima altera la distribución de la población, las fuentes de riqueza y materias primas, la gestión del poder o las políticas urbanísticas (Acuto, 2016). El último elemento es significativo. Los ciudadanos, organizados en torno a movimientos sociales, han liderado el debate sobre las identidades y la agenda política alejados de las instituciones y las estructuras convencionales. En la ciudad, encuentran acomodo estas reivindicaciones de geografía política (Harvey, 2013). El empoderamiento ciudadano identifica tres usos en la comunicación pública: la movilización, la apertura de nuevos espacios de comunicación y la creación de fuentes informativas alternativas.

La transformación estructural del entorno y los componentes de la realidad política crea una nueva agenda urbana que requiere gestores, sí, pero sobre todo directivos públicos capaces de ordenar y priorizar las políticas públicas que se ejecutan en las ciudades y que responden al cambio de paradigma. En mi opinión, la misión de la dirección pública consiste en diseñar, planear, ejecutar y evaluar las demandas sociales de cambio que están en la agenda. No abogo por una tecnocracia sin política ni emociones, sino por la capacidad de profesionalizar la gestión pública a modo de inteligencia directiva. Aquí planteo cinco retos generales que habrán de afrontarse en el próximo ciclo electoral.

La gobernanza. Es una idea compleja, que bebe de la ciencia jurídica, política y económica, de modo que ha extendido su estudio a la organización interna y externa de las instituciones públicas, así como la regulación nacional y europea. Siguiendo a Diamond y MOrlino (2004), podemos indicar que la gobernanza afecta a los procedimientos (normas formales informales), los contenidos (decisiones y prioridades políticas) y los resultados (evaluación y value for money). No hay gobernanza sin gobierno, reflexión ética sobre la responsabilidad política y rendición de cuentas. La transparencia, incardinada en la estrategia, se convierte en un instrumento para la gestión de calidad.

El Estado son conversaciones, a la manera del Manifiesto Cluetrain. En la práctica, las cinco tesis sobre gobernanza necesitan un Estado relacional (Mendoza y Vernis, 2008) que sea capaz de articular una política pública que responda a la demanda social. No cabe un modelo jerárquico –o más bien solo jerárquico – en un entorno abierto, cooperativo y participativo. Puede llamarse flexibilidad, resiliencia o capacidad de aceptar el cambio. Las instituciones tienen que dotarse de instrumentos de gestión para la colaboración público y privada, el interés de las compañías multinacionales, la participación ciudadana, la atención a los grupos y las minorías sociales, así como la inclusión permanente de nuevos actores. Las ciudades, tengan la competencia o no, serán esenciales en el despliegue de una política efectiva contra el cambio climático, por citar la más relevante en el medio plazo. Aquí el directivo público habrá de ser capaz de moverse con soltura ante los grandes desafíos institucionales.

El capital simbólico del territorio. Ya has estado en Nueva York, Londres, París, Beijing o Roma. Porque sus edificios, paseos o monumentos ocupan buena parte de nuestra memoria cultural construida a través del cine y la literatura. En la captación de inversiones e infraestructuras, la gestión del turismo masificado o la relación con las instituciones europeas, la comunicación pública será fuente de valor e innovación en la gestión. Cómo nos ven influirá de forma decisiva en la cuenta de resultados. En el plano interno, en la ciudad, encontramos tres usos en la comunicación pública: la movilización, la apertura de nuevos espacios de comunicación y la creación de fuentes informativas alternativas. En la agenda del directivo público, aparece la gestión de la reputación y la influencia como ejes vertebradores del discurso público.

El trabajo en red. Las ciudades ganan en capacidad de influencia cuando son capaces de alinear intereses, encontrar espacios comunes de trabajo y sortear las limitaciones propias del derecho administrativa. Es más, el reto actual del neoinstitucionalismo consiste en crear normas que permitan adaptar las reglas del juego al enorme cambio que acontece en el marco de la transformación digital. En red, Barcelona, Milán, Atenas o Copenhague podrán imponer un estándar tecnológico en las infraestructuras (titularidad de la licencia, desarrollo digital, concentración de clientes e inversiones) con mayor facilidad que en el marco normativo del Estado. Necesitamos directivos públicos que comprendan las redes, como juego de actores que compiten y cooperan por un bien común, y las tecnologías que las facilitan.

Las personas. Ojalá podamos comprender que el directivo público es un profesional con talento que despliega sus capacidades de acuerdo con el sistema normativo y regulatorio. Por este motivo, necesitamos gestores de primer nivel que puedan fluir por la administración (ciudad, comunidad, Europa, AGE) y aprender también del sector privado con garantías, no con puertas giratorias de dudoso gusto. Esta demanda supondrá un cambio en el proceso de selección, atracción, capacitación y legitimación de los directivos públicos. Para mí, éste es el mayor reto porque en las personas reside la capacidad de dirigir, gestionar y liderar el cambio. No he dicho que vaya a ser fácil ni inmediato.

jueves, 9 de mayo de 2013

Los ediles que no pasaron por las urnas tendrán que cesar

La sentencia del Tribunal Constitucional afecta a Ayuntamientos como los de Madrid, Barcelona, Vigo, Bilbao, Las Palmas, Sevilla, Valladolid,  Málaga, Elche, etc.,  que en su día se acogieron a la Ley 57/2003.

Revista de Prensa. 8.5.2013.- Efe.  Madrid. El pleno del Tribunal Constitucional (TC) ha confirmado  que son nulos e inconstitucionales todos los nombramientos de ediles no electos que hay en los ayuntamientos de las grandes ciudades, por lo que deberán salir de las corporaciones cuando se publique la sentencia de este asunto en el BOE.

Fachada del Ayto de Málaga.
Así figura en el auto hecho público hoy por el alto tribunal de garantías constitucionales, en el que acuerda que no ha lugar a la aclaración solicitada por la Abogacía del Estado, que preguntó si quienes ya estaban nombrados en el cargo podían seguir tras esta resolución. A finales de abril, el Tribunal Constitucional (TC) declaró inconstitucional que los ayuntamientos de las grandes ciudades puedan nombrar miembros de sus juntas de gobierno local a personas que no tengan el acta de concejal por no haber resultado elegidas en las elecciones municipales.

En la sentencia, el TC consideraba inconstitucional y nulo el artículo de la Ley Reguladora de la Bases de Régimen Local de 1985 que establece que el alcalde podrá nombrar como miembros de la Junta de Gobierno Local a personas que no tengan la condición de concejales, "siempre que su número no supere un tercio de sus miembros, excluido el alcalde". En su petición de aclaración, la Abogacía del Estado preguntó si quienes fueron nombrados miembros no electos de las juntas de gobierno locales antes de esta sentencia podían seguir ejerciendo sus cargos una vez que fuera publicada, "en cuyo caso la nulidad no se extendería a los actos dictados, tras la publicación de la sentencia, por una junta de Gobierno Local no constituida íntegramente por concejales".

Validez de acuerdos
En el auto, el TC señala que los actos que adopte la Junta de Gobierno Local a partir de la publicación de la sentencia y los que se dicten a partir de entonces por delegación de sus miembros "no son, como pretende el Abogado del Estado, situaciones jurídicas preexistentes sino nuevas situaciones jurídicas sobre las que la declaración de inconstitucionalidad y nulidad despliega todos sus efectos". Y ello, añade, "tanto en lo relativo a la composición de las juntas de gobierno locales que han de estar formadas, únicamente, por concejales electos, como en lo relativo a la validez de sus acuerdos". No obstante, en la cuestión técnica, el auto declara no haber lugar a la aclaración solicitada porque "excede claramente" del objeto del trámite procesal, al pretender, según el TC, "la modificación del alcance del fallo".

A partir de la publicación de esta sentencia en el BOE en los próximos días, los miembros no electos de las juntas locales tendrán que ser sustituidos por concejales, aunque el Constitucional salva "expresamente" la validez de todos los acuerdos y resoluciones adoptados ya por los equipos de gobierno en los que existían miembros no electos.

El TC ha zanjado esta cuestión al aceptar parte del recurso de inconstitucionalidad que en 2004 interpuso la Generalitat de Cataluña contra diversos preceptos de la Ley de medidas para la modernización del gobierno local, conocida como Ley de Grandes Ciudades. Cataluña consideró que el nuevo articulado de esta ley afectaba a materias relacionadas con competencias autonómicas sobre régimen local previstas en el Estatut, además de incidir en las potestades administrativas de las mancomunidades, la estructura orgánica de los municipios y regular un régimen especial para municipios con grandes poblaciones.

En su sentencia, el Tribunal Constitucional estableció que el artículo 140 de la Constitución, sobre la autonomía y democracia municipal, reserva la función de gobierno y administración a los ayuntamientos integrados únicamente por alcaldes y concejales "que deber ser elegidos democráticamente". El fallo del TC señaló que los órganos colegiados de gobierno (el Pleno y Junta de Gobierno) que tienen atribuidas las funciones de gobierno y administración sólo pueden estar compuestos por personas que hayan sido elegidas en las elecciones municipales. Por ello, declaró inconstitucional la facultad que se reconoce al alcalde en dicha ley para incorporar en la Junta de Gobierno a personas que no tengan la consideración de concejales electos.

La Ley de Bases de Régimen local, en la redacción que les dio la Ley 57/2003 de medidas para la modernización del gobierno local, regulaba la organización de los municipios de gran población al establecer un régimen organizativo especial para estos municipios. Además, regulaba la existencia preceptiva de una serie de órganos municipales como la Comisión de sugerencias y reclamaciones, el Consejo social de la ciudad, distritos, órgano de asistencia jurídica al alcalde y órgano de apoyo a la Junta de gobierno.