"..nuestra doctrina jurisprudencial, que reafirmamos, ha precisado que en las edificaciones sometidas a dicho régimen no resultan posibles obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación, ni siquiera, aunque vengan exigidas por las disposiciones aplicables a la actividad que en ellas se ejerza"
Por José R. Chaves. delaJusticia.es blog.- A veces se dan obras ilegales contra las que no se puede reaccionar por haber caducado las acciones para restablecer la situación anterior. Entonces, el propietario (sea el que hizo en su día las obras clandestinas o bien un adquirente de buena fe) desearía saber qué puede hacer en su propiedad, pues la siente como un islote en medio de edificaciones legales.
En otras ocasiones, el propietario que se ha “salvado por los pelos” de demoler la edificación, por el mero transcurso del tiempo con inactividad de la Administración, sigue “jugando peligrosamente” y continua ampliando la edificación sabiendo que pisa terreno ilegal. En este caso puede que no tenga tanta suerte y que la Administración desenfunde las acciones de restablecimiento de la legalidad. Entonces se plantea:¿Ha perdido los beneficios de la caducidad de la edificación ilegal original o solo puede reprochársele el exceso?
Esa es la cuestión abordada por la reciente sentencia de la sala tercera del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2024 (rec.3642/2022), que razona la situación y posibilidades.
Primero explica que no puede tener igual trato lo ilegal que lo legal:
En principio, dado el origen antijurídico de las obras realizadas, y a salvo de lo que prevea el legislador autonómico, competente por razón de la materia, la situación jurídica de asimilado a fuera de ordenación no puede implicar el otorgamiento al propietario de una edificación que se halla en esta situación, de las mismas facultades de las que dispone un propietario de una edificación, en situación legítima de fuera de edificación, conforme a los criterios previstos en el artículo 60.1 TRLS 1976.
A continuación precisa que no se le prohíbe hacer menos pero tampoco se le autoriza a hacer más:
"En este sentido, nuestra doctrina jurisprudencial, que reafirmamos, ha precisado que en las edificaciones sometidas a dicho régimen no resultan posibles obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación, ni siquiera, aunque vengan exigidas por las disposiciones aplicables a la actividad que en ellas se ejerza ( STS de 29 de abril de 2002, recurso de casación núm. 4065/1998 ). Únicamente resultará posible la realización de las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, el ornato, la conservación del inmueble, así como de aquellas obras imprescindibles para garantizar la seguridad de los usuarios del inmueble, por ejemplo, la ampliación de la anchura de la escalera de evacuación ( STS de 23 de marzo de 1999, recurso de casación núm. 1294/1993 ) o la mejora de los sistemas de protección contra incendios ( STS de 11 de diciembre de 1998, recurso de apelación núm. 8402/1992 )".
Por tanto concluye:
En consecuencia, los usos o actividades pretendidas en las edificaciones que se hallan en situación asimilable a fuera de ordenación, (1) además de la necesidad de que no se opongan a los permitidos por el planeamiento para la zona de que se trate, (2) se requiere que no precisen de la realización de obras que excedan de las estrictamente autorizables (pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, el ornato, la conservación del inmueble y las obras tendentes al mantenimiento de las condiciones de seguridad).
A continuación advierte que el paso del tiempo no convalida lo hecho, aunque la caducidad de las acción administrativa para restablecer la legalidad haya operado, pues:
Las obras así llevadas a cabo seguirán siendo ilegales por disconformes con la ordenación urbanística aplicable, sin que resulte admisible una sanación de la ilegalidad por el mero transcurso del tiempo.
Y aquí viene la doctrina casacional que sale al paso de un problema: ¿ si el propietario excede las obras permitidas fuera de ordenación, pierde la caducidad ganada y puede la Administración demolerlo todo?
La Sala niega que se pierda la caducidad ganada pues no ha renunciado el particular a ella, así que:
¡Resulta evidente que la conducta, reprobable jurídicamente, del propietario a la hora de realizar obras no autorizables sobre una edificación que se halla en situación asimilable a la de fuera de ordenación supone un claro incumplimiento del régimen jurídico al que se somete dicha edificación, lo que podrá implicar, en su caso, la iniciación de un procedimiento sancionador y de restablecimiento de la legalidad urbanística conculcada por las nuevas obras realizadas. Pero de este hecho no puede deducirse una renuncia tácita a la facultad obtenida por prescripción ni, por tanto, una pérdida de la caducidad ganada por el transcurso del plazo para el ejercicio de la acción de restitución de la realidad física alterada, pues de su actuación no solo no se revela una voluntad de renunciar al beneficio de la facultad obtenida por prescripción, sino la contraria1.
Y fija doctrina casacional:
"La realización de obras que exceden de la mera conservación, ornato, seguridad o salubridad sobre edificaciones en situación asimilada a fuera de ordenación, por haber caducado la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, no supone, de modo inexorable, la pérdida de la caducidad ganada"
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