"Los análisis estadísticos aplicados no dejan lugar a dudas: actualmente, tanto Madrid como Barcelona se encuentran inmersas en una nueva burbuja inmobiliaria"
Por Adrian Fernandez-Perez, Marta Gómez-Puig y Simón Sosvilla-Rivero. Nada es Gratis blog.- ¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?
Si se ha hecho esta pregunta, no está solo. En la última década, el precio de la vivienda en España ha aumentado un 35%, acercándose peligrosamente a los niveles alcanzados durante la burbuja inmobiliaria de 2008. Pero a diferencia de entonces, no sólo la compraventa de inmuebles está en máximos: el alquiler también ha batido récords, con subidas anuales de entre el 10% y el 13%.
Para entender el impacto de estas cifras, basta compararlas con la evolución del salario medio en el país, que creció apenas un 7.3% entre 2023 y 2024. Es decir, los precios de la vivienda —tanto para comprar como para alquilar— suben mucho más rápido que los ingresos de los ciudadanos.
A esto se suma un fuerte contraste con los índices de referencia del Gobierno, que sitúan los precios del alquiler un 41% por debajo de los valores reales del mercado. Este desfase alimenta aún más la sensación de desconexión entre las estadísticas oficiales y la realidad que viven millones de personas.
No es de extrañar, por tanto, que el acceso a la vivienda se haya convertido en una de las principales preocupaciones de los españoles, por encima incluso del paro o la crisis económica.
Para analizar este fenómeno, recopilamos datos de precios de venta y alquiler en 22 distritos de Madrid y 10 de Barcelona, basándonos en información de Idealista.com, la principal plataforma inmobiliaria de España. El estudio abarca el periodo comprendido entre mayo de 2007 y diciembre de 2024, lo que nos permitió observar la evolución del mercado a lo largo de casi dos décadas, incluyendo hitos clave como el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008.
A partir de estos datos, aplicamos métodos avanzados de localización de burbujas en los precios tanto de compraventa como de alquiler. Este enfoque nos permitió identificar, de forma objetiva, la aparición y duración de posibles burbujas sin necesidad de definir previamente los periodos críticos. En otras palabras, dejamos que los propios datos hablaran… y lo hicieron alto y claro.
Nuestro modelo econométrico confirma que ya existieron episodios de burbuja inmobiliaria en el pasado reciente: en Barcelona, se identificó una burbuja de precios positivos (el precio promedio supera el precio inicial) entre mediados de 2015 y principios de 2018, mientras que en Madrid esta fase se prolongó hasta el estallido de la pandemia de COVID-19, a comienzos de 2020.
Pero volvamos a la pregunta central: ¿estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria? Desde principios de 2023, los mercados de compraventa y alquiler en Madrid y Barcelona muestran señales claras de sobrecalentamiento. En marzo de 2025, ambos alcanzaron máximos históricos: en Madrid, el precio medio por metro cuadrado fue de 5.331 euros para la venta y 21,40 euros para el alquiler; en Barcelona, de 4.804 euros y 23,80 euros, respectivamente.
Los análisis estadísticos aplicados no dejan lugar a dudas: actualmente, tanto Madrid como Barcelona se encuentran inmersas en una nueva burbuja inmobiliaria.
¿Qué factores explican estas burbujas?
Nuestro objetivo no era únicamente detectar la existencia de burbujas inmobiliarias en Madrid y Barcelona, sino también entender qué factores podrían estar detrás de su formación. En otras palabras, no nos conformamos con saber qué está ocurriendo, sino que también quisimos responder al cómo y al por qué.
Entre los factores que explican la formación de estas burbujas en las últimas décadas aparecen los ya conocidos “sospechosos habituales”. El crecimiento de la población residente -impulsado tanto por la migración interna como internacional- ejerce una presión constante sobre los precios de la vivienda. Este efecto es especialmente persistente en el mercado del alquiler, donde la población inmigrante tiene una presencia proporcionalmente mayor, lo que contribuye a una demanda más sostenida y, por tanto, a una subida prolongada de los precios. Esta presión de la demanda no ha venido acompañada por un aumento equivalente en la oferta de vivienda, lo que impide aliviar el desequilibrio del mercado y, en consecuencia, contribuye a mantener alta la probabilidad de formación de una burbuja.
Un mercado laboral sólido también impulsa al alza los precios de la vivienda. Su efecto positivo sobre la economía se traduce en una mejora de la capacidad adquisitiva de los hogares, lo que incrementa la demanda tanto de compra como de alquiler. Basta pensar en ese vecino que, tras una mejora laboral en la familia, pasó del alquiler a comprar su primera vivienda: pequeñas decisiones como esa, multiplicadas por miles, acaban teniendo un impacto significativo en el mercado de vivienda.
Las bajadas en los tipos de interés también favorecen la aparición de burbujas en el mercado inmobiliario. Esto ocurre porque, al reducirse la rentabilidad de los activos seguros —como los bonos del Estado—, los inversores tienden a buscar alternativas más rentables, aunque más arriesgadas, como la compraventa de viviendas. Sin embargo, nuestro estudio revela un dato interesante: el efecto de los tipos de interés en la formación de burbujas es transitorio, y suele durar entre seis y doce meses.
Sin duda, el factor que más nos sorprendió fue el número de turistas alojados en hoteles. Contra todo pronóstico -y a pesar del creciente rechazo al turismo masivo, especialmente en ciudades como Barcelona-, nuestro modelo econométrico reveló que el aumento de las estancias hoteleras contribuye a estabilizar el mercado inmobiliario, particularmente en la capital catalana.
Aunque este resultado podría parecer, a primera vista, un artefacto estadístico, existen razones sólidas que lo explican. En primer lugar, si la capacidad hotelera no crece al mismo ritmo que la llegada de turistas, muchos optan por alternativas como los alojamientos de corta duración (por ejemplo, Airbnb). Esto desplaza parte de la oferta residencial del alquiler al mercado turístico, empujando a los residentes a buscar vivienda en el mercado de compraventa, lo que acaba tensionando los precios.
En segundo lugar, el turismo genera ingresos fiscales relevantes para las administraciones locales a través de impuestos y tasas. Estos recursos pueden destinarse a mejorar infraestructuras como carreteras y transporte público —facilitando el acceso desde ciudades dormitorio a los centros urbanos—, así como a financiar políticas de vivienda pública o asequible. Es decir, más turistas alojados en hoteles implican más recursos para mitigar los posibles efectos negativos del propio turismo.
Por último, el atractivo y la estabilidad de la industria turística española —particularmente en destinos de “sol y playa”— la convierten en un valor seguro para inversores institucionales y privados. Una caída en el número de turistas podría desviar estas inversiones hacia el mercado inmobiliario residencial, elevando la presión sobre la demanda y, con ello, los precios, sobre todo en ciudades que combinan fuerte presencia turística con interés inversor.
Regreso al futuro: ¿estamos repitiendo la historia?
Ya hemos identificado los factores que explicaron las burbujas inmobiliarias en las últimas décadas, pero cabe preguntarse: ¿también están detrás de la burbuja actual? No encontramos motivos para pensar lo contrario.
España se ha consolidado como uno de los principales destinos de inmigración en Europa. En 2022, fue el país con el mayor número de extranjeros por cada mil habitantes en la Unión Europea, superando incluso a Alemania, y se situó entre los líderes en porcentaje de población extranjera residente, con un 17,1%. Estos datos apuntan a que el crecimiento de la población residente, tanto en Madrid como en Barcelona, está ejerciendo una presión significativa sobre la demanda de vivienda, contribuyendo así a la formación de la actual burbuja.
Nuestro análisis también detectó un claro efecto de contagio entre los precios de compra y de alquiler en ambas ciudades. De hecho, el modelo econométrico sugiere que la actual burbuja se originó en el mercado del alquiler y se transmitió posteriormente al de compraventa. En otras palabras, el alquiler está actuando como el motor principal de esta nueva burbuja.
Piénsalo así: ese vecino que decide lanzarse a comprar una vivienda tras recibir la última carta de su casero anunciando una subida sustancial del alquiler. Ese tipo de decisiones individuales, multiplicadas a gran escala, explican cómo el encarecimiento del alquiler termina trasladándose al mercado de compra, alimentando la escalada de precios en ambos frentes.
Esta presión de la demanda se ha visto amplificada por la bajada de los tipos de interés desde mediados de 2024 y por la fortaleza del mercado laboral español, factores que no han hecho sino alimentar —o inflar aún más— la actual burbuja inmobiliaria.
Lecciones del mercado inmobiliario
Nuestro análisis deja varias lecciones importantes. Una de las más sorprendentes es el efecto estabilizador que el turismo hotelero puede tener sobre el mercado inmobiliario en ciudades como Madrid y Barcelona. Medidas que limiten la llegada de visitantes a estos núcleos urbanos podrían tener consecuencias negativas no solo en la economía local y las finanzas municipales, sino también en la evolución del mercado de la vivienda.
Una advertencia importante: nuestro estudio no analiza directamente el impacto de los alquileres de corta duración (como Airbnb) en la formación de burbujas inmobiliarias. Aunque es razonable pensar que este tipo de demanda puede presionar al alza los precios del alquiler, la evidencia sobre sus efectos sigue siendo ambigua y no hay consenso claro sobre si son positivos o negativos.
Lo que sí queda firmemente establecido en nuestro estudio es que cualquier política de vivienda efectiva debe centrarse en el mercado del alquiler. Afortunadamente, tanto el gobierno central como varias administraciones autonómicas parecen haber captado este mensaje, como reflejan los recientes cambios legislativos orientados a regular este sector.
Por último, políticas que fomenten la movilidad hacia zonas con menor presión demográfica y que impulsen la construcción tanto de vivienda social como privada pueden contribuir significativamente a reducir la actual burbuja inmobiliaria.
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